Le marché immobilier tertiaire nantais au 1er semestre 2023

« Un 1er semestre 2023  étonnant, hésitant entre crise immobilière et bonne santé de l’économie nantaise, se frayant un chemin entre télétravail, inflation, hausse des taux d’intérêt, coûts exorbitants de l’énergie, s’adaptant tous les jours aux nouveaux usages, nouvelles technologies, nouveaux modes de construction…. Vous l’aurez compris, Nantes n’échappe pas à la révolution immobilière actuelle, mais résiste comme toujours !
 

La situation géopolitique, et ses conséquences financières, nous ont finalement rattrapés mais n’ont eu comme effet que de stopper une croissance post covid « sous perfusion », nous obligeant à revenir à une activité finalement plus normale. Nous nous sommes habitués à l’exceptionnel, il faudra accepter le raisonnable. »

Après avoir longtemps pensé que Nantes résisterait à toutes les influences internationales, arriverait à slalomer entre le Covid, l’essor du télétravail, la multiplication des centres de coworking, les coûts de construction élevés, l’inflation, la remontée des taux, la crise du logement et j’en passe, l’activité tertiaire au 1er semestre 2023, a été touchée de plein fouet par « L’IMMOBILISME » !

« Un deux trois soleil » en grandeur nature, plus personne ne bouge, chacun s’attend ! MAIS, pas de panique, nous nous étions tellement habitués à une hausse de tout (offres et demandes confondues), que nous avions oublié le volume normal du marché immobilier Nantais.

La demande exprimée au 1er semestre 2023 : avec un volume de 49 700 m² (+ un compte propre de 1 782 m²) et 114 transactions (contre 168 au 1er semestre 2022 et 146 au 1er semestre 2021), le marché immobilier tertiaire a effectivement baissé de 25 % par rapport au 1er semestre 2022, mais doit-on vraiment comparer ce résultat aux années exceptionnelles que nous venons de traverser ?

Le succès du neuf

La part du neuf continue à progresser et représente 53 % au 1er semestre 2023. Les grands utilisateurs souhaitent aujourd’hui des plateaux neufs, flexibles, avec une offre de services répondant aux nouveaux usages. Les labels et normes environnementales sont de plus en plus indispensables. 

Un seconde main en difficulté

Le marché a enregistré 10 transactions supérieures à 1 000 m² en revanche, les transactions comprises entre 500 et 1000 m² sont 4 fois moins nombreuses qu’en 2022 pour la même période.  

Une tension toujours forte en centre-ville

La demande continue à se heurter à la pénurie de plus en plus totale de bureaux en centre-ville, et les entreprises ne se sont pas encore tournées vers la périphérie, même si l’arrivée de GE WIND à Saint-Herblain, alors qu’ils étaient implantés sur l’Ile de Nantes, permet de penser que d’autres suivront. 

Beaucoup d’entreprises (secteurs numériques, bancaires, administrations…) continuent de privilégier le centre-ville et l’accessibilité via les mobilités douces (vélo, transports en commun…) tout en profitant d’une vraie vie de quartier avec ses loisirs, ses restaurants... (très recherchée par les trentenaires). En périphérie, seuls les secteurs très bien desservis par les transports en commun gardent leur attractivité. 

La hausse des conditions locatives n’a pas détourné les entreprises de leur envie de centralité et de services. 

Une demande locative soutenue

Le marché locatif représente 84 % du volume des transactions quand l’acquisition, très prisée par les PMI / PME en 2022, n’a représenté que 16 % du volume des transactions (hors comptes propres) cette année du fait de la remontée des taux d’intérêt et de valeurs de marché jugées trop hautes.

Un stock immédiat en baisse

Le stock immédiat (moins de 6 mois) baisse fortement depuis 2021. Essentiellement concentré en périphérie (87 %), et principalement à l’Ouest où l’offre représente 47 % du stock immédiat, mais en forte baisse cependant par rapport aux deux dernières années.  

L’Ouest retrouve sa 1ère place sur le podium des secteurs nantais recherchés par les entreprises, notamment grâce à son offre d’immeubles neufs immédiatement disponibles, au détriment du secteur est qui peine à sortir ses programmes faute d’investisseurs en « blanc » ou de grands utilisateurs. Mais il va bientôt falloir compter avec ce nouveau quartier d’affaires, car l’implantation d’Orange, puis d’E-cobot sur le site « La Forge », ainsi que le développement de Batignolles, Paridis et Haluchère, rendent ce nouveau pôle économique très attractif. A moins de 20 minutes de la Gare TGV en tramway, ce quartier est une priorité pour les projets immobiliers de Nantes 2030. 

En centre-ville, il est devenu impossible d’accueillir une entreprise qui rechercherait 1 000 m² pour janvier au plus tard… Elle devra patienter et espérer des départs d’entreprises vers le nouveau quartier CHU en 2025 ou vers la périphérie. Une situation qui a incité les bailleurs et promoteurs à augmenter leurs prix de location et de vente. 

Quant au sud, la pénurie de locaux se fait aussi ressentir et les surfaces neuves qu’offrait l’immeuble AVENIR à Saint-Sébastien ont toutes été commercialisées avant livraison. 

Une forte hausse des prix

Les valeurs, qui s’étaient stabilisées en 2020 et début 2021, se sont envolées en 2022 pour atteindre parfois des loyers de 250 € HT/m²/an ou des prix de vente de 5 000 €/m². La demande a réagi fortement à ces hausses de valeurs au premier semestre 2023 en stoppant ses recherches, en reportant les déménagements ou les projets de développement, en attendant que les prix baissent, et en utilisant le télétravail ou le flex-office comme bouclier… 

Un investissement en blanc totalement inexistant

Les investisseurs n’étudient principalement que des immeubles déjà commercialisés et sur des secteurs « prime », évitant les investissements en blanc. Les taux de rentabilité souhaités remontent d’un point, passant à un minimum de 7 % en périphérie et à 5,5 % en Centre-ville.  

Quelles perspectives en 2023 et 2024 ?

Il est clair que nous devons accepter la transition écologique mais aussi sociale, et travailler aujourd’hui sur la flexibilité des usages et la réversibilité des immeubles. Comme le dit Medhi Dziri (Directeur Général de Ubiq) : « un nouveau modèle d’immobilier de bureaux émerge, entrainant une logique différente de valorisation des actifs. Celle-ci reposera demain sur de nouvelles approches basées sur l’usage, le taux d’occupation, la durée de vie du bail et les émissions carbone ».

Il faudra également revoir les schémas de développement constructifs en prenant en compte les obligations environnementales et notamment ce fameux « ZAN » (Zéro Artificialisation Nette). Certains parlent déjà de « pseudo foncier » que peuvent représenter les bâtiments existants transformables au gré de l’évolution des usages. Le foncier devient ainsi multiple, partagé, vertical et parfois même souterrain…

« L’année n’est pas terminée et les deux prochains trimestres nous réservent quelques bonnes surprises. Il semblerait qu’après un été certainement bien mérité, le marché se réveille, donnant l’impression que ce 1er semestre n’était en fait qu’une période de réflexion pour ne pas se tromper de direction immobilière (dans tous les sens du terme). Le dynamisme de la rentrée est plus que rassurant. »

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